규제지역 양도세 중과 비과세 실거주 면제 총정리

10.15 대책 이후 서울·경기 일부 추가 지정, 달라지는 양도세 조건은?

2025년 10월 15일, 정부는 '10.15 부동산 안정화 대책’을 발표하며 서울과 경기도 일부 지역을 다시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정했습니다.

이로 인해 양도소득세(양도세) 중과, 비과세 조건, 실거주 요건 등이 다시 강화되며, 주택 보유자의 세금 전략에 큰 영향을 주고 있습니다.

특히 "과거에는 규제지역이었지만 지금은 해제된 지역의 주택"에 대한 실거주 비과세 요건 적용 여부와, 일시적 2주택 비과세 특례 조건은 혼란이 많은 영역입니다.
이번 글에서는 이와 관련된 가장 최신 세법 해석을 기반으로 명확히 정리해드립니다.

1. 규제지역이란? (2025년 10월 기준)

규제지역은 아래와 같이 구분됩니다

• 조정대상지역
• 투기과열지구
• 투기지역

이번 10.15 대책으로 다시 서울 전역, 경기도 성남시, 하남시, 과천시, 광명시 등이 규제지역으로 지정되었습니다.
이에 따라 해당 지역에서 주택을 양도할 경우 양도세 중과, 실거주 요건 강화 등 세금 부담이 커질 수 있습니다.

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2. 규제지역 내 양도세 중과 기준

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우, 아래와 같은 중과세율이 적용됩니다:

구분	일반세율	중과세율(조정지역)
2주택자	6~45%	기본세율 + 20%p
3주택 이상	6~45%	기본세율 + 30%p

1세대 1주택자는 비과세가 가능하지만, 실거주 요건을 충족해야 하는 경우가 많습니다.

3. 1세대 1주택 비과세 요건 및 실거주 조건

✅ 기본 요건

• 1세대 1주택 보유
• 보유기간 2년 이상
• 조정대상지역일 경우 실거주 2년 이상

🔍 핵심 포인트: “취득 당시”가 기준이다!

많은 분들이 헷갈리는 부분이 다음과 같습니다:
“집을 살 때는 조정지역이었지만, 나중에 해제됐다면 실거주 안 해도 되나요?”

정답은 NO입니다.

✔️ 취득 당시 주택이 조정대상지역이었다면, 이후 해제되더라도 2년 실거주 요건은 유지됩니다.

즉, 양도 시점 기준이 아니라 ‘취득 시점’ 기준으로 조정지역 여부를 판단하며, 실거주 요건의 적용 여부가 결정됩니다.

✅ 예시

• 2022년 서울 주택 매입(조정지역) → 2025년 서울 해제 → 실거주 2년 필요
• 2021년 대전 주택 매입(비조정지역) → 2023년 조정지역 지정 → 실거주 요건 없음

4. 일시적 2주택 비과세 조건 (규제지역 관련 설명 포함)

1주택자가 이사 또는 불가피한 사유로 일시적으로 2주택자가 된 경우, 아래 요건을 만족하면 종전주택에 대해 비과세가 적용됩니다.

📌 주요 요건

요건	내용
신규주택 취득 시점	종전주택 취득 후 1년 이상 경과해야 함
종전주택 양도 기한	신규주택 취득 후 3년 이내 (조정지역은 2년 또는 1년 이내)
전입 요건	신규주택 취득 후 1년 내 전입 필요 (조정지역일 경우)
실거주 요건	지역 및 시기에 따라 필요 여부 다름

🔸 신규주택 취득 시점이 조정지역 지정 전이든 후이든 관계없이, 중요한 것은 해당 시점의 조정지역 여부에 따라 적용되는 세부 요건(전입, 양도기한 등)이 달라진다는 점입니다.

즉, 반드시 규제지역 지정 전이어야 비과세가 되는 것은 아니며, 조정지역 여부에 따라 ‘기한 단축’ 또는 ‘전입요건’ 등이 적용될 뿐입니다.

5. 실거주 없이 비과세 가능한 사례 요약

사례	실거주 요건
비조정지역 주택 양도	❌ 없음
조정지역 해제 전 취득 → 해제 후 양도	✔️ 필요 (취득 당시 조정지역 기준)
일시적 2주택 → 신규주택 전입 + 종전주택 양도 기한 충족	❌ 없음
상속주택 양도	❌ 없음 (특례적용 시)

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집 살 당시 조정지역이었고, 지금은 해제된 상태인데 비과세 받으려면 실거주해야 하나요?

A. 네. 취득 당시 조정대상지역이었다면, 이후 해제되더라도 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다.

Q2. 일시적 2주택인데, 신규주택을 규제지역 지정 이후에 샀어요. 비과세 적용되나요?

A. 가능합니다. 단, 해당 시점의 조정지역 여부에 따라 양도기한 단축(2년→1년) 또는 전입요건이 적용될 수 있습니다.

Q3. 신규주택을 규제지역 지정 전에 샀는데, 나중에 지정됐어요. 그럼 더 유리한 건가요?

A. 그렇습니다. 조정지역 지정 전 취득 시에는 상대적으로 완화된 기준이 적용되므로 유리할 수 있습니다.

Q4. 양도세 중과 피하려면 어떻게 해야 하나요?

A. 중과세율을 피하려면 1주택자가 되어야 하며, 실거주 요건을 포함한 비과세 요건을 정확히 충족해야 합니다. 또는 장기임대 등록, 경과규정 활용 등도 고려할 수 있습니다.

📌정리하자면,

실거주 요건은 “양도 시점”이 아닌 “취득 시점 기준으로 조정지역이었는지”에 따라 적용됩니다.

일시적 2주택 비과세를 노린다면, 신규주택 취득과 종전주택 양도 시기, 전입요건 등 세부 조건을 정확히 맞춰야 합니다.

특히 조정지역 관련 특례기준은 종종 변경되므로, 최신 법령을 기준으로 양도전 실거주 여부 꼭 확인하세요!