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2025년 10월 15일, 정부가 '주택시장 안정화 대책'을 발표하면서,부동산 시장은 다시 한 번 긴장감이 고조되었습니다.
이번 대책은 9·7 공급 정책 발표 이후 단 한 달 만에 나온 추가 규제로 그 파급력은 상당한데요.
특히 서울 전역과 수도권 주요 지역이 일제히 규제 대상에 편입되면서
주택 대출, 청약 조건, 실거주 의무, 전세 대출까지 다양한 분야에서 규제가 동시에 강화되었습니다.
✅ 이번 대책의 핵심 요점은?
2025년 10월 15일 발표된 ‘10·15 부동산 대책’은 단순한 지역 규제를 넘어, 부동산 금융·세제·거래 제도 전반을 손본 정책 패키지입니다. 주요 내용은 아래와 같습니다.
🔹 서울 전역 및 경기 12개 지역, 규제지역으로 신규 지정
- 서울 전체 25개 자치구
- 경기 과천, 광명, 성남(분당·중원·수정), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 하남, 의왕
→ 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정
📌단순히 한 가지 규제가 아니라 대출·청약·전매·세금·거래 허가 등 다중 규제가 한꺼번에 적용되는 지역입니다.
🏦 대출 규제, 얼마나 달라졌나?
1. 주담대 LTV 축소 및 한도 차등화
- LTV 상한: 기존 70% → 규제지역은 최대 40%
- 주택 가격별 대출 가능액
- 15억 이하: 6억 원
- 15억~25억: 4억 원
- 25억 초과: 2억 원
❗ 고가 아파트를 살수록 내 자본을 더 투입해야 하는 구조로 바뀌었습니다.
2. 스트레스 DSR 금리 상향
- 기존: 1.5%
- 변경: 3.0% 이상 적용
❗ 동일한 소득이더라도 적용 금리가 오르면 대출 한도가 자동으로 축소됩니다.
3. 전세대출도 규제 본격화
- 전에는 전세대출 이자 상환액이 DSR 계산에서 제외됐지만,
→ 이젠 1주택자라도 전세대출 이자상환액이 DSR에 포함됩니다. - 다만, 이자만 반영되며 원금은 미포함.
🧾 세금과 전매 제한은?
1. 양도세 중과 부활
- 2주택자: +20%p
- 3주택자 이상: +30%p
- 단, 2026년 5월 9일까지는 유예기간 적용 예정
2. 취득세 중과
- 2주택자: 8%
- 3주택자 이상: 12%
3. 1세대 1주택 비과세 요건 강화
- 기존: 보유 2년
- 변경: 보유 2년 + 실거주 2년
4. 분양권 전매 제한
- 수도권: 최대 3년
- 지방: 최소 1년
- 재당첨 제한: 최대 10년까지 확대 가능성
🏘️ 청약 제도도 전면 손질
1. 1순위 조건 강화
- 청약통장 가입 2년 이상
- 세대주 요건 필수
- 무주택 기간, 납입 횟수 등도 강화
2. 가점제 적용 비율 확대
- 기존보다 가점제 반영 비율 증가
- 무주택 실수요자 우선 공급 강화
3. 토지거래허가구역 지정에 따른 실거주 요건
- 규제지역에서 주택을 매수할 경우, 2년간 의무 거주
- 실거주 계획이 없는 경우 허가 자체가 나지 않을 수 있음
📅 정책 시행 시점은 언제부터?
정책마다 적용 시점이 상이하므로, 아래 표를 참고하시기 바랍니다.
| 구분 | 정책내용 | 시행일 |
| 1 | 조정대상지역·투기과열지구 신규 지정 | 2025.10.16 |
| 2 | 주담대 한도 차등 적용 (시가 기준) | 2025.10.16 |
| 3 | 스트레스 DSR 3.0% 이상 상향 | 2025.10.16 |
| 4 | 1주택자 전세대출 DSR 반영 | 2025.10.29 |
| 5 | 토지거래허가구역 지정 | 2025.10.20 ~ 2026.12.31 |
🤔 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 이미 계약을 진행 중인데 규제 적용을 받나요?
10월 16일 이전 계약 체결 + 잔금 지불 완료 상태라면 기존 규정 적용 가능합니다.
다만, 토지거래허가구역은 10월 20일 전까지 계약한 경우 허가 대상이 아닙니다.
Q2. 실거주 의무는 누구에게 적용되나요?
토지거래허가구역 내 주택을 매입한 경우, 2년간 실제 거주 의무가 발생합니다.
이를 어길 경우, 매수 자체가 무효 처리되거나 벌금 부과 가능성이 있습니다.
Q3. 실수요자는 여전히 혜택이 있나요?
네. 생애최초 주택 구입자에게는 LTV 최대 70% 적용됩니다.
또한 청약에서도 무주택자 중심의 가점제 확대가 이뤄지고 있습니다.
Q4. 전세로 거주하려는 사람은 어떤 영향을 받나요?
- 매매 시장 위축으로 전세 수요 증가 가능성
- 전세대출 DSR 반영으로 대출 한도 감소 우려
→ 전세 계약 전, 대출 가능 금액을 반드시 사전 확인해야 합니다.
10·15 부동산대책은 시장 전반을 다시 쥐고 흔드는 대형 규제입니다.
대출·청약·실거주·전세 등 각 부문에서 자신이 받는 영향을 정확히 파악하고
계약 시점과 지역 규제 여부를 철저히 확인하는 것이 앞으로 가장 중요한 리스크 관리 전략이 될 것입니다.
📍 10.15 부동산 대책 이후 리스크 관리 팁
- 계약은 반드시 규제 적용일 이전에 체결 및 잔금 처리 여부 확인
- 청약 가점제 계산 다시 하기
- 전세자금대출 DSR 포함 여부 미리 확인
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