주담대 LTV DTI DSR 계산기 계산방법

LTV·DTI·DSR 계산 방법을 한눈에! 대출 한도 계산법부터 실전 사례, 계산기 활용 팁까지 쉽게 정리해드립니다.

최근 금융위원회는 10·15 부동산 대책에 따라 강화된 주택담보대출비율(LTV)을 완화해, 규제지역 내 대환대출에 기존 70% LTV를 적용하기로 했습니다.

이는 고금리 상황 속에서 이자 부담에 시달리는 실수요자들을 고려한 조치로, 원금 상환 부담을 완화하기 위한 것입니다.

하지만 이와 같은 정책 변화에도 불구하고, 대출 가능 금액을 정확히 계산하려면 LTV, DTI, DSR 개념과 계산 방법을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

이 글에서는 각 용어의 개념부터 계산 공식, 예시, 계산기 활용법까지 쉽게 정리해드리겠습니다.

1. LTV, DTI, DSR이란?

LTV(%) = (주택담보대출금 / 담보주택 평가금액) × 100

예시:

Tip: 규제지역의 신규 주담대는 보통 LTV 40~50%가 적용되며, 생애최초·신혼부부 등은 최대 60~70%까지 우대받을 수 있습니다.
단, 최근 대환대출에 한해 기존 LTV 70%를 유지하도록 한시적으로 완화되었습니다.

DTI(%) = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득 × 100

예시:

주의: 규제지역에 따라 DTI 기준이 40% 이하로 제한될 수 있습니다.

DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계) / 연소득 × 100

예시:

2025년 현재, 금융당국은 총대출 1억 초과 차주에 대해 DSR 40% 규제를 기본 적용하고 있습니다.
일부 고소득자나 정책금융 대상자에게만 제한적으로 예외가 허용되며, 대출 심사는 갈수록 까다로워지고 있는 상황입니다.

정확한 계산을 위해 아래 계산기를 활용해보세요

1️⃣한국주택금융공사 (HF) – 주택담보대출 ‑ 월별상환원리금 계산기
→ 대출 금액, 만기, 금리 등 입력하면 매월 내야 할 원리금 상환액 산출 가능

2️⃣코리아크레딧뷰로 (올크레딧) – DSR/신DTI 계산기
→ 연소득 대비 상환부담비율을 계산할 수 있어요.

3️⃣담보대출 가능액 계산기 – 부동산 계산기
→ 담보가치, 규제지역 여부 등에 따라 대출 가능액 미리 계산 가능

Q1. LTV·DTI·DSR 중 무엇이 가장 중요한가요?

A. 모든 요소가 중요하지만, 최근 금융당국은 DSR을 핵심 규제로 적용하고 있어, 특히 다중 대출자는 DSR을 주의해야 합니다.

Q2. 대환대출에도 DSR이 적용되나요?

A. 원칙적으로 적용되나, 정책적 판단에 따라 일정 요건을 충족한 경우 예외가 발생할 수 있습니다. 예: 고정금리 갈아타기 등.

Q3. 내 집 마련을 위해 가장 유리한 조건은?

A. 생애최초, 신혼부부, 다자녀 가구 등은 LTV 최대 80%까지 우대받을 수 있으며, DSR 한도도 완화되는 경우가 있습니다.

Q4. 신용대출도 DSR에 포함되나요?

A. 네. 신용대출, 마이너스 통장, 학자금 대출 등 모든 금융권 원리금이 포함됩니다.

최근 대환대출에 대한 규제 완화로 일부 숨통이 트였지만, 내가 실제로 얼마나 대출 가능한지를 파악하려면 정확한 계산이 필수입니다.

LTV는 담보기준, DTI는 소득 대비 주담대 기준, DSR은 소득 대비 전체 대출 기준으로, 각각의 조건과 한도를 계산해 전략적으로 접근해야 합니다.