2026년 5월 9일, 예고된 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 이재명 정부의 강력한 규제 기조와 '잔금 유예' 보완책 사이에서 매도와 보유를 고민하는 다주택자분들을 위해, 실전 절세 시뮬레이션과 함께 현명한 자산 판단을 위한 체크리스트를 정리했습니다.
최근 이재명 대통령이 SNS를 통해 "마지막 탈출 기회"라며 다주택자들을 향해 연일 강도 높은 메시지를 던지고 있습니다. 정부는 5월 9일 이후 연장은 없다고 못 박으며 '잔금 유예'라는 보완책까지 내놓았습니다.
하지만 시장의 한편에서는 "이럴 때일수록 버텨야 한다"는 목소리도 여전히 높습니다. 부동산은 정답이 없는 게임입니다. 지금 필요한 것은 공포에 휩쓸린 매도가 아니라, 내 자산의 체급을 정확히 계산해보고 '남을 것인가 떠날 것인가'를 스스로 결정하는 일입니다.
1. 2026년 양도세 중과 부활, 반드시 알아야 할 '숫자'
현재 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 팔아도 한시적 유예 덕분에 기본세율(6~45%)을 적용받습니다. 하지만 2026년 5월 10일 이후 양도분부터는 세율이 수직 상승합니다.
① 중과세율 및 장특공 배제 (최고 82.5%)
중과가 부활하면 기본세율에 추가 세율이 붙고, 보유 기간에 따른 공제 혜택이 사라집니다.
| 구분 | 유예 기간 (~26.05.09) | 유예 종료 후 (26.05.10~) |
| 2주택자 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p |
| 공제 혜택 | 장기보유특별공제 적용 | 공제 혜택 전면 배제(0%) |
| 최고 세율 | 45% (+지방세 49.5%) | 최고 75% (+지방세 82.5%) |
② 정부의 승부수: 잔금 유예 보완책
2월 4일 정부 발표에 따르면, 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 수령한 경우에 한해 잔금 지급 기한을 대폭 늘려줍니다.
- 강남 3구 및 용산구: 5/9까지 계약 시 3개월(8/9까지) 잔금 유예
- 서울 21개구 및 경기 핵심지 12곳: 5/9까지 계약 시 최장 6개월(11/9까지) 잔금 유예
세입자가 있어 당장 잔금을 못 치르는 매물도 5월 9일 전에 계약서만 쓰면 '중과 제외' 혜택을 볼 수 있다는 뜻입니다.
🚩참고: 경기 핵심지는 과천, 광명, 성남(분당 포함), 하남, 의왕, 안양(동안), 용인(수지), 수원(영통·장안·팔달), 구리, 군포 등 조정대상지역 12곳을 의미합니다. (규제지역 확인 바로가기)
2. 실전 시뮬레이션: 보완책 활용 시 얼마나 아낄까?
가장 궁금해하실 양도차익 10억 원(10년 보유) 기준의 세액 차이입니다. 국세청 발표 자료에 따르면 세 부담 차이가 최대 2.7배까지 벌어집니다.
Case: 서울 조정지역 내 3주택자 (양도차익 10억, 10년 보유 시)
- 보완책 활용 시 (5월 9일 전 계약 + 잔금 유예 적용)
- 적용 세율: 일반세율(최고 45%) + 장기보유특별공제(20% 적용)
- 예상 양도세: 약 3억 3,300만 원
- 유예 종료 후 매도 시 (5월 10일 이후 계약)
- 적용 세율: 중과세율(기본+30%p = 75%) + 장특공 배제(0%)
- 예상 양도세: 약 6억 8,700만 원 (지방세 포함 시 약 7.5억)
보완책을 활용하면 약 3.5억 원의 세금을 아낄 수 있습니다. 만약 내가 보유한 주택이 향후 몇 년 안에 이 세금 차액(3.5억) 이상의 가치 상승이 불가능하다고 판단된다면, 지금이 가장 합리적인 매도 타이밍일 수 있습니다.
3. 다주택자를 위한 2026년 자산 관리 전략 5가지
정부의 압박 속에서도 흔들리지 않으려면 나만의 원칙이 필요합니다. 아래 5가지 포인트는 권장 사항일 뿐, 최종 선택에 따른 모든 책임과 결과는 본인에게 있음을 유념하시기 바랍니다.
① '버티기'의 비용을 계산하라
계속 보유하기로 했다면 중과된 양도세뿐만 아니라 강화된 보유세(종부세)까지 감당해야 합니다. 임대 수익률이 보유 비용보다 현저히 낮다면, 5월 9일 전 계약을 통해 잔금 유예 혜택을 받는 것이 자산 방어에 유리할 수 있습니다.
② '똘똘한 한 채'의 함정을 조심하라
대통령이 비거주 1주택에 대한 혜택 축소까지 시사했습니다. 이제는 단순히 강남 한 채로 갈아타는 것이 능사가 아닙니다. 실제 실거주가 가능한 주택인지, 아니면 투자용인지를 명확히 구분하여 포트폴리오를 짜야 합니다.
③ 유동성을 확보하고 '머니 무브'를 검토하라
정부가 주식 시장으로의 자금 유입을 유도하고 있습니다. 양도차익이 적은 주택을 정리하여 확보한 현금을 배당주나 ISA 등 생산적인 금융 자산으로 옮기는 것은, 부동산 규제 리스크를 분산하는 하나의 대안이 될 수 있습니다.
④ 증여 취득세 12.4%와 비교하라
조정지역 내 증여는 취득세 부담이 상당합니다. 10년 이월과세 규정까지 고려할 때, 자녀에게 물려주는 것이 당장의 양도세 중과를 피하는 것보다 더 큰 비용이 들 수도 있습니다.
⑤ 인구감소지역 특례를 출구로 활용하라
수도권 핵심지를 포기할 수 없다면 지방 저가 주택이나 인구감소지역 주택을 처분 순위 1순위로 두어 주택 수 부담을 줄이는 전략을 검토해 보시기 바랍니다.
4. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 세입자 퇴거가 늦어지는데 무조건 팔아야 할까요?
A1. 이번 보완책 덕분에 5월 9일까지 계약서만 쓰면 잔금 기한을 최장 6개월 벌 수 있습니다. 서둘러 매도하기보다 이 '유예 기간'을 활용해 세입자와 원만한 협의를 진행하는 것이 최선입니다.
Q2. 규제가 나중에 풀릴 때까지 버티면 안 되나요?
A2. 부동산 투기 근절에 대한 정부의 의지가 매우 확고합니다. "아마추어는 없다"는 말처럼 퇴로를 차단하고 있으므로, 과거처럼 막연히 정책 변화를 기다리며 버티는 것은 상당한 기회비용과 세금 리스크를 동반한다는 점을 잊지 마세요.
결론적으로 2026년 5월 9일은 다주택자에게 선택을 요구하는 분기점입니다. 정부가 제시한 '잔금 유예'는 마지막 비상구이기도 하지만, 동시에 매도를 압박하는 장치이기도 합니다. 본인의 자산 상황과 향후 현금 흐름을 냉정하게 분석하시되, 모든 투자의 결정은 본인의 판단이며 그에 따른 세무적 책임 역시 본인에게 있음을 명심하시기 바랍니다.
※ 본 포스팅은 최신 정책 데이터와 시장 전망을 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글입니다. 개별적인 세무 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 실제 거래 및 세무 신고 시에는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다. 모든 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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