2026년 2월 4일 정부의 '잔금 유예 보완책' 발표로 다주택자들에게 마지막 비상구가 열렸습니다. 5월 9일 종료를 앞두고 '매도가 유리할지, 증여가 답일지' 고민하는 분들을 위해, 최신 보완 정책을 반영한 유불리 분석과 필승 체크리스트를 전해드립니다.
최근 이재명 대통령이 SNS를 통해 "마지막 탈출 기회"라며 다주택자들을 향해 강도 높은 경고를 쏟아내고 있습니다. 2월 3일 국무회의에서는 "아마추어 같은 정책 연장은 없다"며 5월 9일 종료 원칙을 재확인했습니다. 다만, 세입자 퇴거 등 현실적인 문제를 고려해 '잔금 유예'라는 파격적인 보완책을 내놓았는데요. 이제는 막연한 불안감보다는 이 보완책이 내 자산에 어떻게 적용될지 냉정하게 계산해봐야 할 때입니다.
1. 매도 전략: 2월 발표 '잔금 유예' 보완책이 핵심
기존에는 5월 9일까지 무조건 잔금을 치러야 했지만, 이제는 '계약일'만 맞추면 숨통이 트입니다.
5월 9일 데드라인
이 날까지 매매계약서 작성 및 계약금 수령을 완료해야 합니다.
지역별 차등 유예
- 강남 3구·용산구: 계약 후 3개월(2026.08.09)까지 잔금 유예 허용
- 그 외 서울 및 경기 핵심지(과천, 분당 등 12곳): 계약 후 최장 6개월(2026.11.09)까지 잔금 유예 허용
유예 기간 내 잔금 시 일반세율(6~45%)과 장기보유특별공제(최대 30%)를 모두 적용받아 세금을 억 단위로 아낄 수 있습니다.
2. 증여 전략: '10년 이월과세'와 취득세 12%의 벽
매도가 어렵다면 증여를 검토하시겠지만, 2026년 현재 증여의 문턱은 과거보다 훨씬 높습니다.
높은 증여 취득세
조정대상지역 내 시가표준액 3억 초과 주택 증여 시 12.4%의 취득세가 부과됩니다. 10억 주택이면 취득세만 1.2억 원이 넘습니다.
이월과세 10년 규정
증여 후 10년 이내에 팔면 절세 효과가 사라집니다. 사실상 자녀에게 자산을 완전히 넘기고 10년 이상 보유할 확신이 있을 때만 유효한 카드입니다.
대통령의 경고
최근 이 대통령은 "증여를 통한 꼼수 탈출도 면밀히 들여다보겠다"고 언급하며 가족 간 저가 양수도 등에 대한 세무조사 강화를 시사했습니다.
3. 핵심 비교: 매도 vs 증여, 숫자로 보는 유불리
(양도차익 10억, 10년 보유 3주택자 기준)
| 구분 | 유예 기간 내 매도 (보완책 활용) | 증여 (가족 전수) | 유예 종료 후 매도 (26.05.10~) |
| 세금 종류 | 양도세 (일반세율) | 증여세 + 증여 취득세 | 양도세 (중과 82.5%) |
| 실제 세액 | 약 3.3억 원 | 약 4~5억 원 (시가 대비) | 약 7.5억 원 |
| 현금 흐름 | 현금 자산 대거 유입 | 세금 납부로 현금 유출 | 세금 납부 후 자산 반토막 |
현재 정부의 보완책(잔금 유예)을 활용해 매도하는 것이 증여보다 세 부담 측면에서 압도적으로 유리합니다. 하지만 해당 자산의 미래 가치가 세금 7.5억을 내고도 남을 만큼 확실하다면 '버티기'를 선택할 수 있으며, 이 결정에 따른 책임은 오롯이 투자자의 몫입니다.
4. 2026년 2월 현재, 반드시 확인해야 할 3가지
① 1. 내 매물이 '6개월 유예' 지역인지 확인
강남 3구와 용산은 3개월, 그 외 지역은 6개월입니다. 세입자와의 계약 만료일이 이 유예 기간 안에 들어오는지 확인하여 매도 타임라인을 짜야 합니다.
② '똘똘한 한 채'에 대한 추가 규제 가능성
대통령이 비거주 1주택에 대한 장특공 축소를 시사했습니다. 1주택으로 갈아타기를 계획 중이라면 반드시 '실거주'가 가능한 곳을 선택해야 리스크를 피할 수 있습니다.
③ 부동산 매도 후 '자산 포트폴리오' 재편
정부는 부동산 자금을 주식 시장으로 유도하고 있습니다. 매도 후 확보된 현금을 단순히 예치하기보다, 배당주나 ISA 등 세제 혜택이 있는 금융 자산으로 분산하여 보유세 부담을 줄이는 '머니 무브'를 진지하게 고민해 보세요.
2026년 2월 4일 발표된 '잔금 유예 보완책'은 사실상 다주택자들에게 주어진 마지막 비상구입니다.
5월 9일 이전에 계약만 하면 지역에 따라 최장 6개월의 시간을 벌 수 있으므로, 매도와 증여 사이에서 실익을 냉정하게 비교해야 합니다. 정부의 압박이 거세지만 최종 결정은 본인의 자산 가치 판단에 달려 있으며, 정책의 일관성이 확고한 만큼 신중하되 빠른 결단이 필요한 시점입니다.
※ 개별 세무 상황에 따라 결과가 다를 수 있으므로 실제 거래 시에는 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다. 투자의 최종 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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