토지거래허가제(토허제) 실거주 요건·의무 기간·예외 사항 총정리

2025년 10월 15일 발표된 부동산 시장 안정화 대책에 따라, 서울 전역 및 경기 일부 지역이 토지거래허가구역(일명 ‘토허제’)로 지정되며 실거주 의무 요건을 반드시 숙지해야 하는 상황이 되었습니다.

특히 이 구역 내 주택을 매매할 경우, 미리 구청장의 허가를 받고 취득 후 일정 기간 직접 거주해야 하는 규정이 적용됩니다.

본 글에서는 토허제 실거주 요건부터 의무기간, 실거주 의무예외, 위반시 제제사항까지 한눈에 정리해드리겠습니다.

1. 토허제 실거주 요건

토지거래허가구역 내 주택을 매수하려면, 단순 구매가 아니라 구청장의 허가와 함께 다음과 같은 요건이 적용됩니다.

📃 주요 요건

• 매수자는 해당 주택을 본인 또는 직계존비속이 실제 거주해야 함.
• 계약 전에 허가신청을 완료해야 하며, 허가 없이 거래 시 허용되지 않음.
• 매매계약 체결 후 허가를 받고 → 소유권 이전등록 등이 진행되어야 함.
• 단순 전세임대 목적, 갭투자(전세 끼고 매매) 형태는 원칙적으로 허용되지 않음.

이처럼 토허제 구역은 투기성 매매를 억제하고, 실수요자의 거주목적 거래를 유도하는 제도입니다.

2. 실거주 의무 기간

실제 거주해야 하는 기간이 규정되어 있으며, 이 기간을 지키지 않을 경우 제재 대상이 됩니다.

✅ 의무기간

• 일반 매수 시: 2년 이상 거주
• 적용 시점은 구역 지정일 이후 또는 계약일이 규제시점 이후여야 함. 예컨대 계약일이 규제 지정 전일 경우에는 적용되지 않습니다.

✅ 왜 2년인가?

정부가 갭투자 등 단기매매·전세 끼고 매매형태를 억제하기 위해 취득 후 일정기간 거주를 통해 진입장벽을 두었습니다.

 

3. 실거주 예외사항

모든 매수자에게 무조건 거주 2년이 적용되는 것은 아니며, 다음과 같은 경우에는 예외로 인정될 수 있습니다.
또한, 경매·공매 또는 보류지 매각 물건의 경우에는 실거주 의무가 적용되지 않는다는 보도도 있습니다.

1️⃣ 대표 예외 사유

• 이직·전근 등으로 거주지가 변동된 경우
• 장기 입원·질병 등 건강상 사유
• 군 복무, 해외 유학·출장 등으로 국내 거주가 어렵거나 불가능한 경우
• 정비사업(재건축·재개발 등)으로 거주가 불가능한 상황

📌이러한 예외를 주장하려면 허가관청에 소명자료(전입신고 이력, 병원 진단서, 군복무 증명 등)를 제출해야 인정될 수 있습니다.

2️⃣ 경매·공매·보류지 매각의 경우

• 일반 매매와 달리, 부동산거래신고 등에 관한 법률 제14조 등에 따라 민사집행법상 경매 절차로 취득한 주택은 토지거래허가 대상에서 제외된다고 해석되는 부분이 있습니다.
• 즉, 경매 낙찰물건의 경우 ‘실거주 의무 없음’으로 해석되는 사례가 많습니다.
• 다만 최근에는 경매 주택담보대출 등 금융규제 적용으로 인해 전입 의무가 부과되는 사례가 확대되고 있다는 보도도 존재합니다.

📌따라서 경매 물건을 매수할 경우 실거주 의무 적용 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

4. 실거주 의무를 지키지 않으면? (위반 시 제재)

실거주 요건을 위반하거나 허가 없이 거래할 경우에는 단순 벌금 수준이 아닌 강력한 처분이 뒤따릅니다. 

위반 유형	제제내용	법적 근거
허가 없이 계약 체결	계약 무효화 → 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 가능	부동산거래신고 등에 관한 법률 제26조
실거주 의무 위반	이행강제금 최대 취득가의 10% 부과 가능	동일 법 제18조
허위서류 제출	허가 취소 및 형사처벌 대상	동일 법 제27조
이용목적 불이행(임대 등)	매년 반복적 과태료 부과 가능	시행령/시행규칙 제15조 등

⚠️ 위반이 단순 과태료 수준이 아니라 형사처벌까지 가능하므로 특히 주의가 필요합니다. 매수자가 자금을 회수하지 못하는 피해가 발생할 수 있으므로 허가 여부와 실거주 요건을 반드시 확인 필요!!

✅ 핵심 요약

• 토허제 구역에서 주택을 매입할 경우, 구청 허가 + 2년 이상 실거주가 기본 원칙입니다.
• 경매·공매·보류지 매각 물건은 예외적으로 실거주 의무가 적용되지 않는 경우가 존재하나, 최근 금융규제로 인해 전입 의무 등이 부과되는 경향이 커지고 있습니다.
• 실거주를 하지 않거나 허가 없이 거래하면 계약 무효, 벌금·징역, 재거래 제한 등 강력한 제재가 뒤따릅니다.
• 따라서 매수 전 허가 요건 및 실거주 의무 여부, 계약일·허가일·구역 지정일 등을 면밀히 검토해야 합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 토허제 구역 지정 이전에 계약했다면 실거주 의무가 적용되나요?

아닙니다. 예컨대 10 · 15 대책 발표 이전 계약(예: 2025.10.19. 이전)이라면 실거주 의무가 부과되지 않는다고 보도되었습니다.

Q2. 경매 낙찰 물건이라면 실거주 의무가 없나요?

기존에는 그렇다는 해석이 많았습니다. 하지만 최근에는 금융대출 규제로 인해 경매물건에도 전입·거주요건이 적용되는 사례가 증가하고 있어 경매 대상 물건의 경우도 반드시 확인이 필요합니다.

Q3. 본인이 거주하다가 해외 출장 · 전근 등으로 1년만 나갔으면 어떻게 되나요?

해외출장 혹은 전근 등 불가피한 사유에 해당하면 예외로 인정될 수 있으나, 해당 사유에 대해 허가관청에 사유 소명자료를 제출해야 인정 가능하므로 관련 증빙을 준비해 두는 것이 좋습니다.

Q4. 실거주 의무가 끝나면 바로 매도 가능한가요?

실거주 의무기간(예: 2년)이 지나면 매도 자체는 가능하지만, 그간의 세금 및 거래허가조건, 계약 체결일·허가일 등을 고려해 매도 타이밍을 정해야 합니다.